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                      關于進一步規范提升住宅小區物業管理工作的意見
                      共閱[2177] 出處: 物業辦 作者: 發布日期:2019-06-10

                      青島西海岸新區城市管理委員會文件

                       

                      青西城管委〔2019〕8號

                       
                       
                                     

                      青島西海岸新區城市管理委員會

                      關于印發《關于進一步規范提升住宅小區物業管理工作的意見》的通知

                       

                      各大功能區管委

                      各鎮街(靈山島保護區),管委區政府有關部門,區屬有關企業:

                      《關于進一步規范提升住宅小區物業管理工作的意見》已經城管委研究同意,現印發給你們,請認真貫徹實施。

                       

                       

                                          青島西海岸新區城市管理委員會

                      2019 年5月29日

                       

                       

                       

                       

                      關于進一步規范提升住宅小區

                      物業管理工作的意見

                       

                      為進一步規范我區物業管理,提升物業服務水平,依據國家、省、市《物業管理條例》、《關于加強住宅小區綜合治理工作的實施意見》(青西新管發[2017]10號)及工委區委“辦好百姓身邊事”集中行動工作部署,制定本意見。

                      一、強化約束,嚴格落實開發建設單位物業交付責任

                      (一)嚴格新建商品房預售手續辦理。商品房預售方案、商品房買賣合同中應明確約定小區內配套建設停車位等的產權歸屬,已備案的前期物業服務合同應全文作為商品房買賣合同附件,并向房屋買受人明示。不符合上述要求的,不予辦理房屋預售手續。

                      (二)嚴格履行新建物業維保責任。住宅工程竣工驗收前,開發建設單位嚴格落實《關于進一步加強住宅工程保修期內質量投訴處理工作的通知》(青建管字[2013]29號),在各單元主要出入口顯著位置張貼《住宅質量投訴受理公告牌》,未設置或設置不符合規定要求的不得組織工程竣工驗收。開發建設單位作為保修期內質量投訴受理第一責任人,應將問題解決在售后服務第一時間;委托物業服務企業代為協調或履行房屋建筑工程保修責任的,應支付相應酬金。

                      (三)嚴格物業項目承接查驗制度。各鎮街應加強對新建物業承接查驗過程的監督,可要求建設單位邀請專業機構或物業管理專家庫成員協助查驗。建設單位要對存在的問題及時整改,物業服務企業要將物業查驗情況在住宅小區內公示。

                      二、強化監督,完善物業服務企業管理

                      (四)完善物業服務企業信用管理。將全區物業服務企業、項目經理納入信用管理范疇,結合日常監督檢查、考核及受行政處罰等情況,及時記錄物業服務企業優良行為和不良行為,每年向社會公布一次信用記錄。信用得分低于60分的企業,由社區居委會、業主委員會責令物業服務企業退出物業管理項目;信用得分低于60分的項目經理,由鎮街負責約談企業負責人,建議予以撤換。

                      (五)完善物業管理招投標監督。新建物業項目前期物業管理招投標中落實“一票否決制”,限制和淘汰具有不良行為記錄的物業服務企業參與招投標活動。業主大會、業主委員會成立后重新選聘物業服務企業的,由鎮街監督,參照國家住建部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定流程,通過招投標方式選聘物業服務企業。

                      (六)完善物業服務企業監督考核。修訂《西海岸新區物業服務企業監督考核辦法》,區、鎮街共同對物業服務企業進行考核,連續兩年考核為D級的企業,由區住房城鄉建設局向社區居委會、業主委員會通告,建議其重新選聘物業服務企業。

                      (七)完善公共收益監管。社區居委會嚴格住宅小區內利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金監管,物業服務企業、業主委員會與相關運營單位簽訂經營合同后,應到社區居委會備案。物業服務企業應對公共收益設立銀行專戶,單獨記賬,實行支出申報制度,每季度公布一次收支使用情況。物業管理公共收益資金優先用于電梯、消防等應急維修。

                      三、強化引領,建立健全業主自治體系

                      (八)建立健全“紅色業主委員會”制度。各鎮街要加強住宅小區黨建工作,分批組建小區黨支部,對已成立業主委員會的小區,小區黨支部與業主委員會共商事務、協調互動;換屆選舉或未成立業主委員會的小區,鼓勵黨員參選業主委員會,原則上業主委員會成員設置黨員數應過半數,小區黨支部書記與業主委員會主任“一肩挑”。對于信訪投訴量大、物業管理問題突出及無物業管理小區,由鎮街委派機關黨員干部擔任小區“第一書記”,及時組織召開議事會議,協調化解矛盾糾紛。

                      (九)建立健全業主自律機制。小區黨支部聯合社區居委會對業主委員會資格進行審查,截至業主大會籌備報名之日,有違法搭建、毀綠種菜、拒繳物業服務費等行為的業主,不得當選業主代表、業主委員會成員;黨員干部、機關事業、國有企業單位職工欠繳物業服務費的,由小區黨支部審核匯總后,函告所在單位黨組織。

                      (十)建立健全業主委員會監督考核制度。屬地鎮街建立小區業主委員會監督考核制度,考核結果通告全體業主,考核不合格的可由鎮街指導重新選舉業主委員會。社區居委會負責監督業主委員會嚴格遵守業主大會制定的議事規則和管理規約,實施小區重大事項公開公示制度,規范印章管理和財務管理,業主委員會印章可由社區居委員會保管,社區居委員會對印章使用、財務管理予以監督。

                      四、強化聯動,提高住宅小區居住滿意度

                      (十一)提高住宅小區“痕跡執法”力度。區綜合行政執法局會同區住房城鄉建設局按照《關于聯合開展物業領域執法攻堅行動實施方案》要求,查處住宅小區內違法違規行為。區、鎮街、物業服務企業層層建立《住宅小區違法違規及安全隱患臺賬》,對于物業服務企業無法自行解決的問題,區住房城鄉建設局會同各鎮街每月匯總后分類發至區綜合執法、城管、工信、公安、應急管理、市場監管等部門,各有關部門建立定期銷號制度,解決住宅小區難點、痛點、堵點問題。

                      (十二)提高物業管理覆蓋率。各鎮街、社區居委會對轄區無物業管理項目進行區域劃分整合,有條件的要采取整體打包委托、鄰近物業管理項目托管等方式引入物業管理,引導物業管理常態化。一個區域內多家物業服務企業實施物業管理的、臨近的“散、亂、小”項目,由社區居委會征求業主意見后重新選聘物業服務企業,實現規模化管理。

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                      青島西海岸新區城市管理委員會辦公室  2019年5月29日印發

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